• ENERGETIKAI TANÚSÍTVÁNY BUDAPEST

Lakáspiac helyzete az energetikai tanúsítványok tükrében

Lakáspiac helyzete az energetikai tanúsítványok tükrében

Egyre több cikket lehet mostanában arról olvasni, hogy a lakáspiacon növekszik az eladó ingatlanok száma, ezzel párhuzamosan az árak emelkedése gyakorlatilag megállt, jelenleg inkább stagnálnak.  Vajon a lakáspiaci lassúlás tetten érhető az energetikai tanúsítványok számán keresztül is?

 

Jelen bejegyzésben végig veszem a főbb adatokat és kiértékelem azokat, de bárki, aki ügyfélkapuval rendelkezik szintén kedvére szemezgethet az alábbi oldalon. A bejegyzés második részében az ingatlanok minőségét boncolgatom, arra keresem a választ, hogy vajon látható-e előrelépés az energiamegtakarítás terén, segít-e a fokozatosan szigorodó követelményrendszer?

Mit lehet mondani az ingatlanpiac alakulásáról?

Energetikai tanúsítványok száma

Energetikai tanúsítvány készíttetése kevés kivételtől eltekintve minden ingatlan adás-vételhez szükséges, így az elmúlt évek statisztikái alapján jó közelítéssel meg lehet vizsgálni az ingatlanpiac helyzetét. 2019-ben az elmúlt évekhez hasonlóan tekintélyes számú, kb. 155000 tanúsítvány készült az országban lakó-és szállásjellegű épület kategóriában, viszont ez már kis mértékben elmarad a 2018-as számoktól (159000 db). Ebből már lehet következtetni arra, hogy a piac növekedése megállt, inkább a piac stagnálását alátámasztó szám ez. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy ezekben a számokban nem kizárólag az adás-vétel céljával keletkezett tanúsítványok vannak benne, ez a szám az összes elkészült tanúsítványt tartalmazza (azaz tartalmazzák a bérbeadást, használatbavételi endedély, pályázatok, stb. miatt készülteket is). Emellett szintén torzító hatású az a tény, hogy jelentős változások nélkül az energetikai minőségtanúsítvány 10 évig érvényes, azaz nem feltétlenül kell újat készíttetni az ingatlan újbóli eladásához. Ennek ellenére ezek a számok sejtetni engedik a jelenleg zajló piaci folyamatokat. 

Energetikai tanúsítványok évenkénti eloszlása

Országos és budapesti tendencia 

Az évente elkészülő statisztikákból jól nyomon követhető ahogy az egyes településeket utolérte az ingatlanpiaci felfutás: 2013-ban még Budapesten készült az összes tanúsítvány 37%-a, amely arány minden évben fokozatosan csökkent a tavalyi 23%-os szint alá. Eközben egyre inkább a kisebb településeket is beszippantotta az ingatlanpiaci boom, a községekben 6 év alatt megtriplázódott a tanúsítványok száma, 2019-ben már az országos szám negyedét elérve. Figyelembe véve, hogy a falusi CSOK még csak most van felfutóban, nem lenne meglepő, ha ez az arány tovább nőne a jövőben.


Ezeket a tendenciákat már mi is érezzük a megrendeléseken keresztül: a tavalyi év első felében érezhető volt a piac pörgése, aztán nyártól már kezdett lecsillapodni az ingatlanok iránti lelkesedés, aminek okát nehéz megmondani. Egyetértek azokkal a véleményekkel, hogy a MÁP+ megjelenésével jelentős pénzmennyiség áramlott ki az ingatlanpiacról, így a befektetési célú ingatlanvásárlások száma jelentősen visszaesett. Ugyanakkor az ún. szuperállampapír megjelenése nélkül is időszerű volt már egy ingatlanpiaci pihenő, ami szerintem egész 2020-ban ki fog tartani. Kérdés, hogy utána lassan elkezdenek-e kissé visszakorrigálni az árak, vagy a pihenő után újra lendületet vesznek? A munkám folytán beszélgetéseim alapján az emberek többsége ez utóbbira számít. Véleményem szerint viszont már pár éves időtávon is az árak visszaesésére lehet számítani, aminek az az oka, hogy túl sokan vettek befektetési célból lakást. Ritkán lehet olyan üzletet találni, amibe ennyien beszállnak és a végén jól sül el (lásd devizahitelek). Természetesen az ingatlanpiac nagyban függ a kormány családtámogatási intézkedéseivel, így bármikor kaphat egy új lendületet, de összességében erre nem számítok.

A számokat böngészve észrevehető tendencia az is, hogy amíg Budapesten már a tavalyi évben 10%-al csökkent a tanúsítványok száma, addig Pest megyében megközelítően ugyanannyi készült, mint a csúcsot jelentő 2018-as évben. Úgy tűnik tehát, hogy a lakosság az olcsóbb, agglomerációs települések felé mozdult el. Országosan sem látszik a piac megbicsaklása, nyolc megye is van, ahol a tanúsítványok száma meghaladta a 2018-as szintet, ami jelzi, hogy az ingatlanpiac jelenleg még stabil lábakon áll: Baranya, Fejér, Heves, Nógrád, Somogy, Szabolcs-Szatmár-Bereg, Jász-Nagykun-Szolnok, Vas és Veszprém. 

Ingatlan alapterületek változása

Mi a helyzet a tanúsított ingatlanok nagyságával? A nagyság alatt a fűtött alapterületet értem, az energetikai tanúsítványok ezt veszik figyelembe. A kérdést országosan és Budapest vonatkozásában is megvizsgáltam, négy különböző kategóriában: 50 m2 alatt, 50-100 m2 között, 100-200 m2 között és 200 m2 fölött. Mivel minden évben más darabszámú tanúsítvány készül, ezért az összehasonlítás kedvéért százalékos arányaiban vizsgáltam az egyes kategóriákat. 

Alapterületek megoszlása

Az országos számok azt mutatják, hogy a lakosság évről évre egyre inkább a nagyobb méretű ingatlanok felé mozdult el, ami értelmezhető úgy is, hogy a települések központi részéből elkezdtek kifele mozogni a kertvárosi részekbe, vagy a nagyobb településeknél azok agglomerációjába. Ez egyrészt mutatja, hogy a központi részek kezdenek megfizethetetlenné válni, másrészt jellemzően itt találhatók a kisebb területű lakások is. A külsőbb részekre költözés családi házas részeket jelent, amik ezeknél jellemzően nagyobb területűek. Tulajdonképpen ezek a tendenciák figyelhetőek meg Budapest vonatkozásában is azzal a különbséggel, hogy az 50 m2 alatti lakások népszerűsége a tavalyi évben megmaradt, viszont az 50-100 m2 közötti alapterületűek népszerűsége már csökkent. Szemmel látható viszont a 100 és 200 m2 közötti, valamint a 200 m2 alapterület feletti ingatlanok energetikai tanúsítvány számának megugrása mind országosan (Budapest kivételével), mind Budapesten. 2016 óta számuk 34% illetve 42%-al nőtt.


Még egyszer felhívom a figyelmet, hogy ezek az adatok nem egyöntetűen az adás-vételek számával egyeznek meg, ebben a megugrásban az energiahatékonysági pályázatok megjelenése is jelentős szerepet játszhat, hiszen általában ezeket családi házaknál szokták igénybe venni.

Egyéb számok röviden

Érdekességképpen megemlítek még pár adatot: 2019-ben nagyjából 166000 db tanúsítás készült az országban, ebből már a bevezetésben említetett 155000 db lakás-és szállásjellegű épületre. A maradék 11000 db-n az összes többi építmény osztozik, pl. oktatási, kereskedelmi-és irodaépületek. Gépi hűtést 12000 épület alkalmazott, viszont légtechnikával rendelkező építmény mindössze 2000 db volt.

Ingatlanok minősége

A tavalyi statisztika legfontosabb része a szakma szempontjából természetesen az energetikai besorolásokra vonatkozik. Az alábbi ábra a Budapesti és azon kívüli lakóingatlanokra vonatkozó 2019-es adatokat ábrázolja. 
 

Ingatlanok besorolás szerinti megoszlása

 

CC és jobb kategóriájú ingatlanok 

Szemmel látható, hogy AA++ és BB kategória közötti besorolást elenyésző ingatlan kapott, ezzel szemben a CC kategória kiugróan magas, majdnem kétszer akkora, mint a következő DD kategória. Mi ennek az oka? A megoldást a rendelet előírásában kell keresni: CC kategóriánál jobbat csak az az ingatlan kaphat, amely rendelkezik megújuló energiaforrással. A BB kategória eléréséhez legalább 25%, az AA kategóriához már min. 50% megújuló energiaforrással kell rendelkeznie az ingatlannak. Amennyiben az ingatlan a 25%-os megújuló arányt nem éri el, a besorolása legfeljebb CC kategóriát kaphat. Ez a fő ok, amire visszavezethető a CC kategória kimagasló száma, mivel a számítások alapján jobb kategóriát érdemlő ingatlanok is a CC kategóriába sorolódnak megfelelő mennyiségű megújuló energia nélkül. Megjegyzem, hogy a CC kategória megnevezése „Korszerű”, aminek már a megnevezéséből is következik, hogy kimagaslik az ingatlanok túlnyomó többsége közül.  

DD és rosszabb kategóriájú ingatlanok

DD-től FF kategóriáig nagyjából egyenletesen oszlanak meg az ingatlanok, utána szerencsére csökken darabszámuk és a legrosszabb JJ kategóriából már kevés van. A JJ kategóriát sem kell feltétlen tragédiaként felfogni: én is tanúsítottam már olyan lakást, ami hasonlított a sokkal jobb kategóriát elérő szomszédjaihoz, egyetlen bűne a kis, mindössze 10 m2-es fűtött területe volt. Ha ilyen kis alapterületet hasonlítunk össze számításokkal a hőleadó felülettel, akkor általában az eredmény a besorolás végéhez közelít. Szintén inkább a besorolások hátsó felébe sorolhatóak a szigetelés nélküli családi házak. Itt is a lehűlő felületek alapterülethez viszonyított arányával van baj, de itt az alapterületek általában jóval nagyobbak. Ami viszont a területnél arányaiban még jobban nő egy lakáshoz képest, az a lehűlő felületek nagysága. Míg a lakásoknál legtöbbször legalább 3 oldalról van szomszéd (ami fűtött térnek minősül), addig egy családi háznál nem ez a jellemző, ráadásul számolni kell a padló és a padlásfödém, vagy tető hőveszteségével is. 


Javuló energia besorolási kategóriák

Izgalmas kérdés, hogy vajon felfedezhető-e valamilyen tendencia a tanúsított ingatlanok energiahatékonyságának változásában? A rendelet fokozatosan szigorodik, legutóbb 2018. január 1-én lépett életbe az úgynevezett költségoptimalizált követelményszint. Azóta számos újépítésű ingatlant használatba vettek, vajon meglátszódnak-e ezek a számokon? Erre a válasz mind országosan, mind Budapestet nézve szerencsére egyértelmű igen. Míg 2016-ban mindössze a budapesti ingatlanok 0,26%-a ért el CC-nél jobb besorolást, addig fokozatosan javulva 2019-ben ez az arány elérte a 3,4%-t. Érdekes módon az egész országot Budapest nélkül vizsgálva arra jutottam, hogy 2016-ban a CC-nél jobb besorolást már az ingatlanok 1,1%-a elért. A fejlődés itt is egyértelmű, de nem olyan gyors, mint Budapest esetében, 2019-re itt elérte ezek aránya 3,1%-ot. 


Magát a CC kategóriát (megújuló energia nélküli korszerű ingatlanok) vizsgálva is teljesen világos a javuló trend. Míg 2016 és 2018 között lassan, évenként 1 %-t nem meghaladva nőtt a számuk, addig 2019-ben egy megugrás tapasztalható. Budapesten 28,2%-ra nőtt 23,9%-ról az arányuk, míg országosan Budapestet leszámítva, 17,8%-ról 19,8%-ra az egy évvel korábbihoz képest. 


A három legrosszabb kategóriában egyértelműen kirajzolódik a vidék rosszabb ingatlanállománya: a HH, II és JJ kategóriák arányainak összege az egész ingatlanállomány 33,5%-t tette ki. Összehasonlításképpen Budapesten ez csak 17,5%. Örömhír, hogy mind Budapesten, mind vidéken 2019-re már egyértelműen látszik a visszaesés a DD és JJ kategória közötti ingatlanok számában 2016-hoz képest. 

Végszó

A rendelet következő szigorítása 2021. január 1-től várható, ezt követően csak közel nulla energiaigényű épület építhető. Ez vélhetően tovább javít az ingatlanállomány minőségén. Ez viszont nyilvánvalóan megdrágítja az építkezéseket, kérdés kitart-e a vevői lendület és anyagi lehetőség ezek finanszírozására is? Ha érdemben lehet vizsgálni ezek hatásait, akkor a jövőben természetesen erről is beszámolok.